De Nederlandse economie heeft in 2025 een groei van 1,7% gerealiseerd (De Nederlandsche Bank), aanzienlijk hoger dan eerder werd verwacht. Waar in de programmabegroting nog werd uitgegaan van een afremmend tempo, blijkt de economische ontwikkeling robuuster. Daarmee presteert Nederland duidelijk beter dan het gemiddelde binnen de eurozone.
Tegelijkertijd blijft de macro-economische omgeving onzeker. Geopolitieke spanningen houden aan, de inflatie blijft relatief hoog en Amerikaanse handelstarieven zetten druk op de wereldhandel. Ook de aanhoudende onrust in het Midden-Oosten en het dalende consumenten- en producentenvertrouwen zorgen voor een negatief marktsentiment.
Woningmarkt
De woningmarkt blijft sterk onder druk staan. In 2025 lagen de huizenprijzen gemiddeld 8,5% hoger dan een jaar eerder (DNB). De gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning kwam uit op € 480.000 (CBS), een stijging van ruim 6% ten opzichte van 2024. Volgens de makelaarsvereniging NVM werd in het vierde kwartaal zelfs een gemiddelde verkoopprijs van € 502.000 bereikt, waarmee voor het eerst de grens van een half miljoen euro is doorbroken.
De huidige prijsstijgingen vinden hun oorsprong in de tweede helft van 2023, toen de rente stabiliseerde en inkomens begonnen te stijgen. In 2024 namen de cao-lonen met 6,6% toe, de grootste stijging sinds 1982. Hierdoor nam de leencapaciteit van huishoudens toe. Tegelijkertijd bleef het aanbod van nieuwbouwwoningen achter en is het woningtekort onverminderd groot. Inmiddels liggen de huizenprijzen ruim boven de piek van juli 2022.
Vooruitkijkend verwachten grote banken als ING, Rabobank en ABN AMRO dat de huizenprijzen in 2026 verder stijgen, zij het gematigder, met 3 tot 5%. Een belangrijke rem op sterkere prijsstijgingen is het gedrag van beleggers. Door aangescherpte regelgeving, waaronder de Wet betaalbare huur en fiscale wijzigingen, verkopen zij steeds vaker huurwoningen (uitponden) en kopen zij minder nieuwe panden aan. Dit vergroot het aanbod van koopwoningen in het (relatief) betaalbaardere segment en dempt extreme prijsstijgingen.
Deze uitpondgolf, die in 2024 inzette, zet in 2025 door. Vooral appartementen in het lagere en middensegment komen vaker op de koopmarkt. Dit leidt tot een toename van het aantal transacties, waarbij de NVM het uitponden als belangrijke drijvende kracht aanwijst. Voor starters biedt dit kansen, aangezien deze woningen vaak onder de € 400.000 liggen. Tegelijkertijd verslechtert de situatie op de huurmarkt: het aanbod krimpt en de betaalbaarheid komt verder onder druk te staan.
Het vertrouwen onder particuliere vastgoedbeleggers is in korte tijd aanzienlijk afgenomen (Handelsbanken). Minder dan de helft verwacht nog voldoende rendement uit verhuur te behalen. Vooral particuliere verhuurders van woningen zijn pessimistisch, mede door strengere regelgeving en onzekerheid over toekomstig beleid.
Ondanks het toegenomen aanbod blijft de vraag naar koopwoningen groot. Starters en middeninkomens blijven actief, gesteund door verdere loonstijgingen en een lichte daling van de hypotheekrente. Hoewel dit de leencapaciteit enigszins vergroot, weegt dit niet op tegen de aanhoudende prijsstijgingen. Woningen worden nog steeds snel verkocht, vaak boven de vraagprijs.
De structurele krapte op de woningmarkt blijft daarmee bestaan. In grote delen van Nederland, waaronder Almere, is een modaal tot bovenmodaal inkomen onvoldoende om zonder eigen middelen een woning te kopen. Hoewel de benodigde eigen inbreng in 2025 enigszins stabiliseert door de lagere rente ten opzichte van 2024, blijft deze substantieel.
Een belangrijke onderliggende oorzaak is het achterblijven van de woningbouwproductie. Hoewel er op papier voldoende plannen zijn, blijkt in de praktijk dat veel projecten nog ‘zacht’ zijn, zonder vastgesteld omgevingsplan. Volgens ABF Research is er al jaren sprake van planningsoptimisme: er worden structureel meer woningen gepland dan daadwerkelijk gerealiseerd.
De politieke ambitie om jaarlijks 100.000 nieuwbouwwoningen te realiseren wordt al geruime tijd niet gehaald. In 2025 zijn er circa 80.000 woningen opgeleverd; daarmee blijft het weer achter de beoogde 100.000. Om het huidige tekort in te lopen, zouden zelfs 117.000 woningen per jaar nodig zijn. Dit is onrealistisch, mede omdat 54% van de totale plancapaciteit in Nederland uit zachte plannen bestaat.
Daarmee blijft de conclusie ongewijzigd: de betaalbaarheid van zowel koop- als huurwoningen kan alleen structureel verbeteren bij een significante toename van de woningvoorraad. Ondanks extra inzet vanuit het Rijk en aanvullende stimuleringsmaatregelen blijft de bouwproductie in 2025 onvoldoende om de druk op de woningmarkt wezenlijk te verlichten.
Situatie in Almere : De woningmarkt in Almere volgt in 2025 grotendeels het landelijke beeld, maar blijft relatief sterk onder druk staan. De stad blijft aantrekkelijk voor huishoudens die uit de regio Amsterdam vertrekken op zoek naar meer ruimte en relatief lagere prijzen. De gemiddelde verkoopprijs is in Almere uitgekomen op € 491.300.
Almere blijft een van de meer gespannen woningmarkten in Nederland. Overbieden is in Almere structureel de norm: bij 87% van de transacties wordt boven de vraagprijs betaald, met een gemiddelde overbieding van 6-7%. De krapte-indicator voor de regio Flevoland stond in het vierde kwartaal van 2025 op 1,6; een waarde die duidt op een extreem krappe markt.
De verhouding tussen vraag en aanbod is scheef, en nieuwe woningbouwprojecten zijn essentieel om de druk te verlichten. Tegelijkertijd spelen hier beperkingen zoals netcongestie, stikstof en bouwkosten een rol in het tempo van realisatie.
Bedrijventerreinen: relatief stabiel
De bedrijfsruimtemarkt bleef in 2025 relatief stabiel, al zijn de onderlinge dynamieken complex. In 2024 werd er 5,5 miljoen m² aan bedrijfsruimte verhuur, 13% meer dan een jaar eerder. In het eerste kwartaal van 2025 lag de opname met 1,15 miljoen m² iets lager dan in dezelfde periode van 2024. Over heel 2025 kwam de totale opname naar schatting uit op 4,77 miljoen m², vergelijkbaar met 2024. In het laatste kwartaal van 2025 werd zelfs het hoogste kwartaalcijfer qua bedrijfsruimteopname bereikt sinds eind 2021.
Duurzaamheid en locatiekwaliteit worden steeds vaker doorslaggevende vestigingsfactoren. De herontwikkeling van bestaande locaties (brownfields) wint aan populariteit door het structurele gebrek aan uitgeefbare bouwgrond. Nieuwbouw wordt ook geremd door netcongestie, regulering, stikstofproblematiek en stapeling van eisen. Tegelijkertijd is er groeiende vraag vanuit de logistieke sector, hoewel de handelsconflicten en geopolitieke onzekerheden in 2025 de investeringsbeslissingen bij grote logistieke gebruikers hebben vertraagd.
Netcongestie is ook in 2025 het dominante thema op de bedrijventerreinen. Praktisch geheel Nederland kampt inmiddels met netcongestie; Zuid-Holland was de laatste provincie waar de capaciteit voor extra stroomafname werd bereikt. Voor grootverbruikers zijn er tot zeker 2033 geen nieuwe aansluitingsmogelijkheden. Bedrijven reageren hierop pragmatisch: zij zoeken naar bestaande panden mét een aansluiting, schakelen over op slimme energieoplossingen (batterijopslag, zonnepanelen, energiehubs) of wijken uit naar andere regio's. TenneT investeert tot 2035 circa € 150 miljard in het hoogspanningsnet om de verwachte vraaggroei richting 2050 op te vangen.
Situatie in Almere : De vraag naar bedrijfsruimte in Almere blijft groot. De markt toonde in 2025 een vergelijkbare dynamiek als in 2024. In totaal werd 102.300 m 2 verhuurd of verkocht aan een nieuwe gebruiker. Daarvan had ongeveer 70% betrekking op logistiek vastgoed en 30% op overige bedrijfspanden. Vooral in het kleinschalige segment tot 2.500 m 2 is het aanbod nog altijd zeer krap.
Naast de hoge vraag, zijn bedrijven in Almere vooralsnog ook bereidt het netcongestierisico te nemen. De grondprijzen voor de uitgiften die gepland staan voor in 2026 profiteren hiervan.
Kantoren: onveranderd beeld
De Nederlandse kantorenmarkt laat in 2025 een gemengd beeld zien, dat zich het beste laat omschrijven als een markt van twee snelheden. Enerzijds is er stevige vraag naar duurzame, moderne kantoren op goed bereikbare toplocaties – met name in Amsterdam, Utrecht en de rest van de Randstad. Anderzijds neemt de leegstand in de rest van Nederland verder toe, met name bij verouderde panden op perifere locaties met slechte energielabels.
De structurele mismatch tussen vraag en aanbod houdt aan. Bedrijven stellen steeds hogere eisen: energielabel A of hoger, uitstekende ov-bereikbaarheid, flexibele indelingsmogelijkheden en een aantrekkelijke werkomgeving. Hybride werken is in 2025 een permanent gegeven – in 2024 werd nog 19,4% van alle werkuren thuis gewerkt. Dit leidt tot een dalende vraag naar vierkante meters, maar hogere kwaliteitseisen aan de ruimte die wél wordt gebruikt. Geopolitieke onzekerheid en wereldwijde handelsspanningen hebben investeringsbeslissingen in 2025 verder vertraagd.
Situatie in Almere : In Almere is de vraag naar kantoorruimte al bijna een decennium structureel laag. De markt kent een ruim aanbod dat onvoldoende aansluit op de beperkte vraag. De leegstand is van structurele aard: 65% van het kantorenaanbod wordt al langer dan drie jaar aangeboden voor verkoop of verhuur. Door de huidige leegstand wordt de beperkte vraag afdoende bediend. Er is dan ook geen aanleiding om nieuw aanbod toe te voegen aan de gemeentelijke grondexploitaties. Dit beeld is in 2025 ongewijzigd gebleven.