Bestuurlijke samenvatting van het MPGA 2026

De Nederlandse woningmarkt blijft in 2025 sterk onder druk staan met forse prijsstijgingen. De gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning kwam uit op € 480.000 (CBS). In het vierde kwartaal werd zelfs de grens van een half miljoen euro doorbroken met een gemiddelde verkoopprijs van € 502.000 (NVM). De huizenprijzen lagen in 2025 gemiddeld 8,5% hoger dan een jaar eerder. Deze prijsstijgingen vinden hun oorsprong in de stabilisering van de rente en stijgende inkomens vanaf de tweede helft van 2023. In 2024 stegen cao-lonen met 6,6% - de grootste stijging sinds 1982 - waardoor de leencapaciteit van huishoudens toenam. Het aanbod van nieuwbouwwoningen bleef echter achter en het woningtekort blijft onverminderd groot.

Voor 2026 verwachten grote banken (ING, Rabobank, ABN AMRO) dat huizenprijzen verder stijgen met 3 tot 5%. Een belangrijke rem vormt het gedrag van beleggers: door aangescherpte regelgeving (Wet betaalbare huur, fiscale wijzigingen) verkopen zij steeds vaker huurwoningen (uitponden) en kopen minder nieuwe panden. Deze uitpondgolf, die in 2024 startte, zette in 2025 door en vergroot het aanbod van koopwoningen in het betaalbaardere segment, vooral appartementen onder € 400.000. Dit biedt kansen voor starters, maar verslechtert de huurmarkt: het aanbod krimpt en de betaalbaarheid komt verder onder druk.

Situatie in Almere : De woningmarkt in Almere volgt grotendeels het landelijke beeld maar blijft relatief sterk onder druk. De stad blijft aantrekkelijk voor huishoudens uit de regio Amsterdam die meer ruimte zoeken tegen relatief lagere prijzen. De gemiddelde verkoopprijs kwam uit op € 491.300. Almere kent een van de meest gespannen woningmarkten van Nederland: bij 87% van de transacties wordt boven de vraagprijs betaald, met een gemiddelde overbieding van 6-7%. De krapte-indicator voor Flevoland stond in Q4 2025 op 1,6 - een extreem krappe markt.

De bedrijfsruimtemarkt bleef in 2025 relatief stabiel met complexe dynamieken. In 2024 werd 5,5 miljoen m² verhuurd (13% meer dan 2023). Over 2025 kwam de totale opname uit op circa 4,77 miljoen m², vergelijkbaar met 2024.

Netcongestie is het dominante thema: praktisch geheel Nederland kampt ermee. Voor grootverbruikers zijn tot zeker 2033 geen nieuwe aansluitingsmogelijkheden. Bedrijven reageren pragmatisch door bestaande panden met aansluiting te zoeken, over te schakelen op slimme energieoplossingen (batterijopslag, zonnepanelen) of uit te wijken naar andere regio's. TenneT investeert tot 2035 circa € 150 miljard in het hoogspanningsnet.

Situatie in Almere: De vraag naar bedrijfsruimte blijft groot. In 2025 werd 102.300 m² verhuurd of verkocht aan nieuwe gebruikers: circa 70% logistiek vastgoed en 30% overige bedrijfspanden. Vooral in het kleinschalige segment tot 2.500 m² is het aanbod zeer krap. Bedrijven zijn vooralsnog bereid het netcongestierisico te nemen. De grondprijzen voor uitgiften in 2026 profiteren hiervan.

De Nederlandse kantorenmarkt kent in 2025 een duidelijke tweedeling. De vraag concentreert zich op duurzame, moderne kantoren op goed bereikbare toplocaties in met name de Randstad, terwijl de leegstand toeneemt bij verouderde kantoren op perifere locaties met slechte energielabels. Door hybride werken is de vraag naar vierkante meters afgenomen, maar zijn de kwaliteitseisen sterk toegenomen. Geopolitieke onzekerheid remt daarnaast investeringsbeslissingen.

Situatie in Almere: Almere blijft de vraag naar kantoorruimte structureel laag en wordt deze ruimschoots opgevangen door het bestaande aanbod. De leegstand is hardnekkig en grotendeels langdurig, waardoor er in 2025 geen aanleiding is voor toevoeging van nieuw kantoorvolume.

De Nederlandse winkelmarkt toont in 2025 ook een tweedelig beeld. Op A-locaties in grote binnensteden herstellen bezetting en huren, terwijl op B- en C-locaties en in middelgrote centra huurprijzen en vraag onder
druk blijven. Ondanks een stijgende opname van winkelruimte nemen faillissementen toe, wat leidt tot hogere leegstand buiten de toplocaties. Vrijgekomen panden op sterke locaties worden doorgaans snel herbezet, vaak door formules die fysiek willen uitbreiden, terwijl huurders elders voorzichtig blijven en kiezen voor kleinere, goedkopere panden.

Situatie in Almere : In Almere is deze tweedeling eveneens zichtbaar. De sterkste winkelgebieden blijven stabiel, maar op minder courante locaties neemt de druk toe door faillissementen, kostenstijgingen en personeelstekorten. Dit onderstreept het belang van een selectieve en gerichte toepassing van de Detailhandelsvisie bij nieuwe plannen voor detailhandel en horeca