De zachte buffer is het nog te realiseren vermogen uit de positieve grondexploitaties. Jaarlijks wordt op grond van de winstnemingsmethodiek een deel van het positieve resultaat genomen en daarmee betrokken bij het gerealiseerde (harde) vermogen. Tegelijk zijn er ook nog risico’s of te verwachten algemene kosten (zoals te betalen vennootschapsbelasting) die niet in de grondexploitaties zijn opgenomen. De mutaties van de zachte buffer zijn weergegeven in de onderstaande tabel.
bedragen x € 1 miljoen
| PB 2026 | PR 2025 |
|---|---|---|
Stand nog te realiseren vermogen 01-01-2026 | 450,1 | 449,2 |
Eerder vastgestelde bestemmingen | -35,1 | -35,1 |
Op termijn beschikbaar voor risico’s en afdrachten | 415,0 | 414,1 |
Aftrek risico’s en algemene kosten | ||
Specifieke risico’s in positieve grexen | -307,2 | -289,8 |
Markt- en macro economische risico’s | -45,7 | -46,0 |
Reserve te betalen vennootschapsbelasting | -29,0 | -25,0 |
Subtotaal op termijn beschikbaar/zachte buffer | 33,1 | 53,3 |
Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties in het MPGA 2026 is er een toekomstig te verwachten resultaat voor de positieve grondexploitaties van € 449,2 miljoen. Dit ligt iets hoger dan bij de Programmabegroting 2026 was voorzien. In het MPGA 2026 worden de mutaties per grondexploitatie toegelicht. De belangrijkste reden voor de toename van het resultaat is toe te schrijven aan lichte verbeterde marktomstandigheden waardoor hogere grondopbrengstramingen kunnen worden ingerekend. Het verwachte op termijn beschikbare vermogen, na aftrek van de risicoreserveringen, bedraagt € 53,3 miljoen. De belangrijkste mutaties worden hier onder toegelicht.
Eerder vastgestelde bestemmingen
Het benodigde vermogen is ten opzichte van de stand bij Programmabegroting 2025 niet gewijzigd. De mutaties zijn in de tabel hieronder weergegeven:
bedragen x € 1 miljoen
Eerder vastgestelde bestemmingen | PB 2026 | PR 2025 |
|---|---|---|
Stelpost segmentering / betaalbaarheid voor sociale huur | -3,6 | -3,6 |
Stelpost segmentering / betaalbaarheid voor toekomstige gebieden | -10,0 | -10,0 |
Stelpost duurzaamheid en exploitatiebijdrage Stichtsekant | -0,8 | -0,8 |
Gebouwd parkeren Stadstuinen | -4,5 | -4,5 |
Parkeren Voetnoot | -0,7 | -0,7 |
Risicoreservering programmering betaalbare woningen | -4,0 | -4,0 |
financieel effect onzekerheid onderwijshuisvesting | -10,0 | -10,0 |
onontdekte ontplofbare oorlogsresten | -1,5 | -1,5 |
Totaal eerder vastgestelde bestemmingen | -35,1 | -35,1 |
Specifieke risico’s in positieve grexen
De risico’s zijn verdeeld naar positieve en negatieve grondexploitaties. De risico’s voor negatieve grondexploitaties zijn hard afgedekt in het harde weerstandsvermogen. De risico’s voor de positieve grondexploitaties bedroegen bij de Programmabegroting 2026 op basis van eindwaarde € 307,2 miljoen. De risico’s zijn nu bij de Programmarekening 2025 met circa € 17,4 miljoen afgenomen. De belangrijkste verklaring voor de afname zit bij projectmarktrisico. Door de afzet van hoge woningbouw segmenten in 2025 neemt de risico op grondwaarde daling af.
Marktrisico’s en macro-economische risico’s
Op basis van de geactualiseerde risicoberekening in het ‘voorzichtige scenario’ is een bedrag van € 46,0 miljoen gereserveerd voor marktrisico’s en macro-economische risico’s. Dit is nagenoeg gelijk met de stand bij de Programmabegroting 2026.