Meerjaren opbrengstramingen
De totaal nog te realiseren opbrengsten bedragen € 1,4 miljard. Deze bestaan voor € 1.059 miljoen uit grondverkopen voor woningbouw, € 170 miljoen aan grond voor bedrijven, € 3 miljoen aan grond voor kantoren en € 67 miljoen voor grond voor winkels, horeca en voorzieningen. De overige opbrengst bedraagt € 27 miljoen en de opbrengststijgingen bedragen in totaal € 73 miljoen. De tabel hieronder geeft een overzicht.
bedragen x € 1 miljoen
Opbrengsten | nog te realiseren | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | na 2030 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Woningbouw | 1.059 | 71 | 114 | 188 | 206 | 173 | 307 |
Bedrijven | 170 | 31 | 15 | 15 | 16 | 25 | 68 |
Kantoor | 3 | -1 | 3 | ||||
Winkels, horeca en voorzieningen | 67 | 3 | 3 | 4 | 8 | 25 | 24 |
Overige opbrengsten | 27 | 5 | 7 | 4 | 4 | 2 | 4 |
Opbrengststijgingen | 73 | 2 | 7 | 11 | 14 | 39 | |
Totaal | 1.399 | 110 | 140 | 218 | 245 | 242 | 442 |
De opbrengstsoorten uit deze tabel worden achtereenvolgens toegelicht:
Grondopbrengsten
Belangrijk kader voor de bepaling van de grondprijzen is het grondprijsbeleid dat jaarlijks door uw Raad wordt vastgesteld. Bij het grondprijsbeleid 2026 is een uitgebreide toelichting gegeven op de wijze waarop de grondprijzen voor de diverse programma’s en functies tot stand komt en zijn de minimale grondwaardes per gebied vastgesteld. Voor de sociale woningbouw geldt een vaste grondprijs per woning.
De raming van de grondopbrengsten worden marktconform in de grondexploitatie opgenomen. De marktconforme prijzen zijn afgeleid van de meeste recente transacties en residueel berekend. In 2025 was sprake van een lichte stijging in de woningmarkt. Dat is een belangrijk uitgangspunt voor de grondprijzen voor MPGA 2026, die het prijspeil 1 januari 2026 kennen. De begrote residuele grondprijzen liggen over het algemeen iets hoger dan bij het MPGA 2025.
De verwachtingen voor de woningmarkt zijn echter dat de huizenprijzen in 2026 verder licht zullen stijgen door hogere lonen, waardoor de leencapaciteit van woningkopers is verruimd. Ook de ontwikkeling van de bouwkosten is gestabiliseerd. Deze positieve ontwikkeling in de woningmarkt leidt tot een toename van de grondopbrengstramingen met € 48 miljoen bij het MPGA 2026 ten opzichte van het MPGA 2025. Het bedrag nog te realiseren grondopbrengsten bedragen per 01-01-2026 € 1,4 miljard.
Omzet per stadsdeel
De omzet per stadsdeel is in onderstaande grafiek en tabel weergegeven. Ruim 80% van de omzet van de totale grondexploitaties bevinden zich in de stadsdelen Almere Hout en Poort. Het aandeel van Almere Hout in de geraamde grondverkopen is met € 639 miljoen het grootst. Ook Almere Poort heeft met € 398 miljoen een belangrijk aandeel.
Omzet per stadsdeel
bedragen x € 1 miljoen
bedragen x € 1 miljoen
Omzet excl. opbrengststijging | Nog te realiseren | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | na 2030 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Haven | 22 | 7 | 5 | 10 | |||
Stad | 193 | 7 | 26 | 39 | 54 | 48 | 18 |
Buiten | 46 | 6 | 5 | 2 | 7 | 10 | 16 |
Hout | 639 | 61 | 73 | 86 | 95 | 81 | 243 |
Poort | 398 | 30 | 21 | 76 | 74 | 86 | 112 |
Totaal | 1.298 | 104 | 132 | 208 | 230 | 225 | 399 |
Overige opbrengsten
De post overige opbrengsten bedraagt € 27 miljoen. Ruim € 24 miljoen heeft betrekking op de bijdragen van MVA gronden (actuele waardering) en Oosterwold voor de kosten van NOGW Poort en Hout. De overige € 3 miljoen bestaat uit bijdrage van derden (o.a. elektrificatie, tenderbijdragen, afkoop parkeren, etc.) en verlies aan 17 lid 4 BTW status.
Opbrengststijgingen
De genoemde bedragen zijn prijspeil 2026. Jaarlijks wordt rekening gehouden met een opbrengststijging van 1,5%.
Meerjaren kostenramingen
Van de nog te maken kosten van € 644 miljoen is begroot dat op grond van het realistisch scenario de komende vijf jaar € 490 miljoen wordt geïnvesteerd. Bij gebiedsontwikkeling gaat de kost doorgaans voor de baat uit, maar bij de uitvoering van de kostenraming wordt strak vastgehouden aan de cash-flow sturing zodat niet teveel vooruit wordt geïnvesteerd. We investeren pas wanneer de afzet verzekerd lijkt.
De belangrijkste kostenpost betreft het bouw-en woonrijp maken en plankosten. Ze omvatten 88% van de totale investeringen.
Kostenramingen
bedragen x € 1 miljoen
bedragen x € 1 miljoen
Kostensoorten | nog te realiseren | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | na 2030 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Verwervingen | 2 | 1 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Bouw-en woonrijp maken | 446 | 61 | 75 | 66 | 70 | 58 | 116 |
Plankosten | 119 | 23 | 21 | 17 | 16 | 13 | 29 |
Overige kosten | 23 | 5 | 3 | 4 | 3 | 2 | 6 |
Rentekosten | 9 | 8 | 7 | 7 | 4 | 2 | -19 |
Kostenstijgingen | 46 | 1 | 3 | 5 | 7 | 7 | 22 |
Totaal | 645 | 99 | 110 | 99 | 100 | 82 | 154 |
De kostensoorten uit deze tabel worden achtereenvolgens toegelicht.
Verwervingen
De grondverwerving is bijna klaar. Er moet nog € 2 miljoen aan verwervingen worden gerealiseerd.
Investeringen (civiel technisch)
De civieltechnische investeringen hebben betrekking op het ophogen, het bouwrijp maken van de grond, het woonrijp maken van het gebied en het aanleggen van kunstwerken. De resterende investeringen bedragen € 446 miljoen, waarvan het grootste deel plaatsvindt in de stadsdelen Poort € 165 miljoen en Hout € 206 miljoen.
De komende jaren wordt er stevig geïnvesteerd (in vijf jaar € 330 miljoen). Het grootste deel van de investering heeft betrekking op woonrijp maken. In veel gebieden zijn de woningen opgeleverd waardoor we deze gebieden woonrijp moeten maken (afwerking wegen, straten en pleinen, straatverlichting, groen en blauw inrichting etc.).
De raming van de civiele investeringen worden gebaseerd op de recente aanbestedingen in de markt. Het grootste deel van de ramingen is onderbouwd door de kostenramingen die zijn opgesteld door het gemeentelijk ingenieursbureau en externe bureaus. Voor investeringen die verder weg liggen in de tijd wordt gewerkt met kengetallen. De verwachtingen is dat de prijzen in de GWW-sector in 2026 en verder licht zullen stijgen door stijgende loonkosten. Vergeleken met het MPGA 2025 zijn de ramingen van bouw- en woonrijp maken opgehoogd met € 21 miljoen. Dit is veroorzaakt door 2% indexatie en toevoeging van nieuwe gebieden.
Plankosten (planontwikkelingskosten en kosten voorbereiding & toezicht)
Een belangrijke activiteit van de grondexploitatie betreft het ontwikkelen en voorbereiden van de plannen. Al een aantal jaren gebruikt gemeente Almere twee afzonderlijke rekenmodellen voor de begrotingsramingen van de plankosten: de planontwikkelingskosten-scan (POK-scan) en voorbereiding en toezicht-scan (V&T-scan). De modellen zijn gebaseerd op landelijke normen in uren en budget per product en activiteit.
De activiteiten van de planontwikkelingskosten betreffen het maken van diverse plannen (ontwikkelingsplannen, stedenbouwkundige plannen, inrichtingsplannen), werkzaamheden voor verwervingen, wijziging/uitwerking bestemmingsplan, gronduitgiften, kaartenmaterialen, communicatie, projectleiding en project assistentie, civieltechnische advisering en planeconomie. Het budget voor planontwikkelingskosten is per 1-1-2026 nu geraamd op € 64 miljoen. Dit is circa 14% van de nog te realiseren bouw- en woonrijp kosten.
De activiteiten van voorbereiding & toezicht omvatten het maken van tekeningen (voorlopig ontwerp en definitief ontwerp), het aanbesteding en gunning van het werk, directie en toezicht op de uitvoering in het veld en projectleiding van het hele proces. Het budget voor voorbereiding & toezicht is geraamd op € 54 miljoen. Dit is circa 12% van de nog te realiseren bouw- en woonrijp kosten.
Almere hanteert sinds lange tijd de plankosten-scan (afgeleid van de landelijke methodiek) om de ramingen van de plankosten voor grondexploitaties te maken. De raming van de plankosten is geactualiseerd. Dit leidt tot een toename van de begrote plankosten van circa € 15 miljoen. Deze toename is deels toe te schrijven aan de algemene loonverhoging en de langere fasering van de grondexploitaties door onder andere netcongestie problematiek.
Overige kosten
De overige kosten omvat ramingen voor niet compensabele BTW (€ 10 miljoen) en circa € 13 miljoen aan diverse kosten onder andere eigenaarslasten.
Rentekosten
Dit betreft de jaarlijks toe te rekenen rente over de boekwaarde van de grondexploitaties. Hierbij is rekening gehouden met een rentepercentage van 2,0%. Het percentage is conform de BBV voorschriften vastgesteld. Ten behoeve van een bestendige meerjarige raming voor de grondexploitaties wordt het rentepercentage voor langere periode bepaald. De rente kan echter per jaar fluctueren. Zolang de jaarlijks berekende rente binnen een bandbreedte blijft van 0,5% van de meerjarig geprognosticeerde renteparameter behoeft deze niet te worden aangepast. Zo ontstaat een meer stabiel grondexploitatieresultaat.
Kostenstijgingen
De genoemde bedragen zijn prijspeil 2026. Jaarlijks wordt rekening gehouden met een inflatiecorrectie van 2,0%.